다주택자 판단 기준(+부동산,오피스텔,분양권)

다주택자

 

 

부동산 세금은 본인이 보유한 주택의 수에 따라 세율이 천차만별입니다. 특히 취득세, 양도소득세, 종합부동산세는 다주택자 판단을 하는 기준이 각각 다르기 때문에 이를 정확히 이해하는 것이 절세의 첫걸음입니다.

 

2026년 최신 개정 내용을 반영한 상세 가이드를 제공합니다.

 

[국세청 및 부동산 세제 공식 안내 바로가기]

• 국세청 홈택스(주택수 확인): https://www.hometax.go.kr
• 경기도 부동산포털(공시가격 확인): https://gris.gg.go.kr

 

판단기준

 

 

1. 세금별 다주택자 판단 시점과 범위

보유한 집이 몇 채인지 세는 기준은 세금의 종류에 따라 달라집니다.

 

• 취득세: 주택을 취득하는 시점에 세대원이 보유한 주택 수를 합산합니다.
• 종합부동산세(종부세): 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 인별(개인별)로 보유한 주택 수를 기준으로 합니다.
• 양도소득세: 주택을 양도(매도)하는 시점에 1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 다주택자 판단을 내립니다.

 

2. 주택수 산정에 포함되는 자산 항목

일반적인 아파트나 빌라 외에도 다음과 같은 권리들이 주택 수에 포함될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

• 조합원 입주권: 2020년 8월 12일 이후 취득분(취득세), 모든 입주권(양도세)
• 주택 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 양도세 및 종부세 계산 시 주택 수에 포함
• 주거용 오피스텔: 재산세가 주택분으로 과세되거나 실제 주거용으로 사용하는 경우 (취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터)
• 다주택자 판단 시 본인의 주택뿐만 아니라 동일 세대원의 자산까지 함께 체크해야 합니다.

 

3. 주택수 합산에서 제외되는 '특례 주택' 종류

2026년 현재 정책적으로 다주택자 판단 시 주택 수에서 빼주는 항목들이 확대되었습니다.

• 소형 신축 주택: 2024년 1월 ~ 2027년 12월 취득한 전용 60㎡ 이하(6억 이하) 주택(아파트 제외)
• 지방 미분양 주택: 수도권 밖의 지역에서 취득한 준공 후 미분양 주택 (가액 기준 7억 원 상향)
• 인구감소지역 주택: 1주택자가 인구감소지역(강화, 옹진, 가평 등)에 취득한 세컨드 하우스는 다주택자 판단 시 1세대 1주택 특례 적용

 

오피스텔

 

4. 세금별 다주택자 세율 및 공제 비교표

구분	1주택자	2주택자	3주택 이상 / 법인
취득세	1~3% (일반세율)	비조정 1~3%, 조정 8%	비조정 4%, 조정 12%
종부세	기본공제 12억 원	기본공제 9억 원	과표 12억 초과 시 중과
양도세	12억 이하 비과세	중과 유예(~2026.5.9)	중과 유예(~2026.5.9)

 

2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예되어 기본세율이 적용됩니다.

 

5. 세대 분리 및 부양가족에 따른 주택수 판정

동일한 주소지에 거주하더라도 세대 분리 요건을 갖추면 다주택자 판단에서 유리할 수 있습니다.

 

• 30세 이상: 소득과 관계없이 주소지가 다르면 별도 세대 가능
• 30세 미만: 중위소득 40% 이상의 소득이 있고 독립 생계를 유지하면 별도 세대 인정
• 부모님 합가: 만 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 합가한 경우, 일정 기간(10년 등) 동안은 각각 1세대로 봅니다.

 

6. 오피스텔과 분양권의 복잡한 주택수 규정

오피스텔은 취득할 때는 주택이 아니지만, 보유하거나 팔 때는 다주택자 판단에 큰 영향을 줍니다.

 

• 취득 시: 오피스텔 취득세는 주택 수와 무관하게 4.6% 고정입니다.
• 보유 시: 종부세 합산 대상 여부는 실제 사용 용도에 따릅니다.
• 오피스텔 분양권: 주택 분양권과 달리 오피스텔 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

 

2주택

 

 

 

7. 다주택자 절세 및 퇴로 전략 (2026 골든타임)

현재 가장 중요한 포인트는 양도세 중과 유예 기간을 활용하는 것입니다.

 

• 매도 시기: 2026년 5월 9일 이전까지 잔금을 치러야 중과세(20~30%p 가산)를 피할 수 있습니다.
• 매도 순서: 양도차익이 적은 집을 먼저 팔아 다주택자 판단 기준 숫자를 줄인 후, 마지막에 가장 비싼 집을 1주택 비과세로 매도하는 전략이 유효합니다.

 

8. 인구감소지역 특례를 활용한 '세컨드 홈' 장만

정부는 지방 소멸을 막기 위해 2026년부터 인구감소지역 주택 취득 특례를 강화했습니다.

 

• 혜택: 기존 1주택자가 인구감소지역 주택을 추가로 사더라도 다주택자 판단 시 1세대 1주택자로 보아 비과세 및 종부세 12억 공제 혜택을 그대로 유지해 줍니다.
• 지역 예시: 경기도 연천, 가평, 강화군 및 지방 소도시 등 대다수 지역이 해당합니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 부모님 명의의 집이 한 채 있고 제가 따로 집을 사면 다주택자인가요?

 

A. 주소지가 다르고 본인이 **독립 세대 요건(30세 이상 또는 소득 기준)**을 갖췄다면 별도 세대로 보아 각각 1주택자가 됩니다. 하지만 주소지가 같다면 동일 세대의 다주택자 판단을 받게 됩니다.

 

Q2. 주거용 오피스텔은 무조건 주택 수에 들어가나요?

 

A. 재산세가 '주택분'으로 고지되고 있다면 주택 수에 포함됩니다. 다만, 상업용으로 임대사업자를 내고 사무실로 사용 중이라면 다주택자 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

 

Q3. 분양권을 가지고 있는데 이것도 집인가요?

 

A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 다른 집을 팔 때 본인이 다주택자인지 결정하는 핵심 요소가 됩니다.

 

Q4. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 이후에도 연장될까요?

 

A. 현재는 2026년 5월 9일까지로 확정되어 있습니다. 정부 정책에 따라 재연장될 가능성도 있지만, 확신할 수 없으므로 해당 날짜를 기준으로 매도 계획을 세우는 것이 안전합니다.

 

Q5. 지방의 저가 주택은 주택 수에서 빼준다고 하던데 맞나요?

 

A. 종부세의 경우 공시가격 3억 원 이하 지방 주택(수도권/광역시 외)은 다주택자 판단 시 주택 수에서 제외해 주는 특례가 있습니다. 하지만 양도세 비과세 판단 시에는 포함되므로 세목별로 확인이 필수입니다.

 

 

다주택자 양도소득세 중과지역(+조정대상,규제)

 

양도세 증여세 비교(+세율,공제 혜택,절세 전략)

 

2026 자녀 비과세 증여(+증여세,면제)