다주택자 양도소득세 중과지역(+조정대상,규제)

다주택자-양도세

 

 

부동산 시장의 흐름과 정부 정책에 따라 양도소득세 규정은 수시로 변동됩니다. 특히 다주택자 양도세 중과지역 여부에 따라 세부담 차이가 수억 원에 달할 수 있어 정확한 정보 확인이 필수입니다. 2026년 현재 시행되고 있는 중과 유예 조치와 규제지역 현황을 정리해 드립니다.

 

[국세청 양도소득세 미리계산 및 법령 확인 바로가기]

• 국세청 홈택스(양도세 계산기): https://www.hometax.go.kr
• 국가법령정보센터(소득세법): https://www.law.go.kr

 

다주택자-양도소득세

 

 

1. 현재 적용 중인 양도세 중과 유예 조치

원칙적으로 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때는 기본세율에 **20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)**의 세율이 가산됩니다. 하지만 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 2026년 5월 9일까지 한시적 양도세 중과 유예를 시행 중입니다.

 

이 기간 내에 주택을 양도할 경우 다주택자 양도세 중과지역 내 물건이라도 기본세율(6~45%)을 적용받으며, 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있습니다.

 

2. 2026년 기준 부동산 규제지역(조정대상지역) 현황

유예 조치가 종료된 이후에는 다시 다주택자 양도세 중과지역 규제가 부활하게 됩니다. 현재 서울 주요 지역을 제외한 대부분의 지역은 규제에서 해제된 상태입니다.

 

구분	해당 지역 (2026년 기준)	비고
규제지역(중과 대상)	강남구, 서초구, 송파구, 용산구	서울 강남 3구 + 용산구
비규제지역	서울 나머지 21개 구 및 경기도, 전국 기타 지역	중과 미적용 (기본세율)

3. 다주택자 양도소득세 가산 세율 체계

중과 유예 기간이 끝난 후, 혹은 유예 대상이 아닌 경우 적용되는 세율 구조입니다. 다주택자 양도세 중과지역 내 주택 양도 시 세율은 다음과 같습니다.

 

• 1주택자 및 비규제지역 다주택자: 기본세율 (6% ~ 45%)
• 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산
• 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산
• 장기보유특별공제: 중과 적용 시 배제 (0%)

 

다주택자-규제지역

 

4. 규제지역 해제에 따른 세제 변화

과거에는 경기도 전역과 지방 주요 도시들이 다주택자 양도세 중과지역으로 묶여 있었으나, 현재는 대폭 해제되었습니다.

 

규제지역에서 해제된 지역의 주택을 양도할 때는 주택 수와 상관없이 기본세율이 적용되며, 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 세부담이 크게 줄어듭니다.

 

5. 다주택자 판단 시 주택 수 산정 기준

다주택자 양도세 중과지역 내 세율을 결정하는 '주택 수' 계산에는 일반 아파트뿐만 아니라 다음 항목들도 포함됩니다.

 

• 주거용 오피스텔: 실질적으로 주거용으로 사용 중인 경우
• 조합원 입주권 및 주택 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수 산입
• 공시가격 3억 원 이하 지방 주택: 수도권/광역시/세종시 외 지역은 주택 수에서 제외될 수 있음 (기준 확인 필요)

 

6. 장기보유특별공제 적용 여부 및 중요성

장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다.

 

다주택자 양도세 중과지역에 해당하여 중과세율이 적용되면 이 공제를 받을 수 없으나, 현재 진행 중인 한시적 유예 기간 동안에는 다주택자도 공제 혜택을 받을 수 있어 절세의 핵심 포인트가 됩니다.

 

다주택자-조정지역

 

 

7. 다주택자의 양도세 절세 전략

양도세를 줄이기 위해서는 매도 순서와 시기가 중요합니다.

 

• 매도 순서: 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하거나, 비규제지역 주택을 먼저 정리하는 것이 유리합니다.
• 보유 기간: 최소 2년 이상 보유해야 일반 세율 적용이 가능합니다. (1년 미만 보유 시 70% 단일세율)
• 유예 기간 활용: 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 이전하여 다주택자 양도세 중과지역 규제를 피하는 것이 최선입니다.

 

8. 향후 정책 전망 및 주의사항

정부는 부동산 경기 상황에 따라 다주택자 양도세 중과지역을 추가로 지정하거나 해제할 수 있습니다. 또한 세법 개정을 통해 중과세 제도 자체를 폐지하거나 유예 기간을 재연장할 가능성도 상존합니다.

 

매도 계약 체결 전 반드시 최신 법령과 해당 주택 소재지의 규제 지역 여부를 다시 한번 점검해야 합니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 지금 강남에 있는 집을 팔면 무조건 중과세인가요?

 

A. 현재 2026년 5월 9일까지 중과 유예 기간이므로, 다주택자라도 강남(규제지역) 주택 양도 시 기본세율이 적용됩니다. 단, 보유 기간이 2년 미만이라면 단기 보유 세율이 적용될 수 있습니다.

 

Q2. 일시적 2주택자도 중과 대상인가요?

 

A. 일시적 2주택자는 종전 주택을 일정 기간(보통 3년) 내에 처분하면 1주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 중과 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.

 

Q3. 지방에 있는 공시가격 1억 원 이하 주택은 어떻게 되나요?

 

A. 공시가격 1억 원 이하 주택은 양도세 계산 시 주택 수에는 포함될 수 있으나, 중과세 대상에서는 제외되는 경우가 많습니다. 단, 재개발·재건축 지역 여부를 확인해야 합니다.

 

Q4. 분양권도 주택 수에 들어가서 중과세에 영향을 주나요?

 

A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수 산정에 포함됩니다. 따라서 다른 주택을 팔 때 본인이 다주택자 양도세 중과지역 내 세율을 적용받는지 판단하는 기준이 됩니다.

 

Q5. 장기보유특별공제는 최대 몇 %까지 가능한가요?

 

A. 일반적인 다주택자(중과 유예 적용 시)는 15년 이상 보유 시 **최대 30%**까지 공제됩니다. (1주택자 비과세 대상은 최대 80% 적용 가능)

 

 

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